E-raamat: börsil kaubeldavad kinnisvarafondid ehk REITid

Kes vähegi on minu tegemisi jälginud teab, et minu mängumaa on börsil kaubeldavad väärtpaberid. Aktsiad, ETFid, võlakirjad – jah, palun! Kinnisvara – tänan, ei! Just selline on olnud minu suhtumine juba aastaid.

Jah, nii see on. Ainuüksi mõte sellest, et ma peaksin ise tegelema üürikorteri ülesvuntsimise, üürniku taustakontrolli ja vajadusel jooksvate olmemurede lahendamisega tekitab minus ääretult tugevaid tundeid. Ja need ei ole kaugeltki mitte positiivsed. Samas ütlen ausalt, üürikorteri omandamine on minu laualt viimase 5-6 aasta jooksul läbi käinud vähemalt viis korda. Iga kord uurin uudishimulikult kinnisvaraportaale, kiikan konkreetsete objektide poole ja muidugi arvutan hoogsalt Excelis.

Näiteks ka siis kui möödunud aasta sügisel pidasime Rahakratiga maha Eesti esimese finantskähmluse Finantsfight 2020 – aktsiad vs kinnisvara, siis ikkagi läksin koju ja järgmisel päeval mõtlesin rahulikult läbi, kas ehk peaks selle kinnisvarasse investeerimise ukse avama või mitte. Ikka jõudsin järeldusele, et see ei ole minu jaoks. Vähemalt mitte praegu.

Samas olgem ausad, päris kinnisvaratu minu portfell ka ei ole. Minu väärtpaberiportfelli on aastate jooksul kogunenud nii investeeringuid infrastruktuuri ettevõtetesse (fondidesse) kui ka kinnisvarafondidesse. Seega tegelikult oman kinnisvara küll. Lihtsalt veidi teisel kujul – läbi börsil kaubeldavate väärtpaberite.

REITid ehk börsil kaubeldavad kinnisvarafondid

2020. aastal täienes minu portfell õige mitme kinnisvarainvesteeringuga. Tõsi, tegu oli taas kord kinnisvarafondidega. Inglise keeles on sageli selliste investeeringute puhul kasutusel termin REIT. REIT on lühend inglise keelsetest sõnadest Real Estate Investment Trusts. Eesti keeles on minu arvates suupärane vaste börsil kaubeldav kinnisvarafond. Tegelikult päris kõik börsil kauplevad kinnisvaravaldkonna firmad ei ole REITid, aga need on juba tehnilised nüansid, mida kõike saad soovi korral lugeda e-raamatust.

Igatahes arvestades asjade käiku 2020. aastal, ennekõike siis mitu pandeemialainet, mis selgelt mõjutasid kogu kinnisvarasektorit, tundus mulle endale suurepärane aeg REITide osakaalu tõstmiseks oma investeerimisportfellis. Siin tuleb nüüd tähelepanelik olla. Mitmed riiklikul tasandil antud korraldused kaubanduskeskuste ja meelelahutusasutuste ajutiseks sulgemiseks on paljudele REITidele jätnud tugeva jälje. Jälje, millest nii mõnigi ei pruugi taastuda. Seepärast on REITidesse raha paigutades väga oluline mõista, milliste pindadega meil siis parasjagu tegu on.

Lisaks on REITid ühed omapärased väärtpaberid. Seda selles mõttes, et seal ei saa kasutada tavapärasest finantsanalüüsist tuttavaid suhtarve. Või noh, saab ikka, aga soovitud tulemuseni see ei vii. Seega REITide hingeelu mõistmiseks ja ka sobilike ostuhetkede ajastamiseks on olemas terve rida spetsiaalseid mõõdikuid, näitajaid ja suhtarve.

Seega pannes kokku nüüd need kolm asja, millest ennist juttu oli – minu armastus ennekõike börsil kaubeldavate instrumentide järele, REITide erilisus finantsanalüüsi valguses ja soodsad ostuhetked, on ilmne, miks just nüüd tundus õige aeg uueks e-raamatuks. Seda korda siis selliseks, mis keskendubki börsil kaubeldavatele kinnisvarafondidele ehk REITidele.

Taustainfo pluss teooria pluss praktika

Panin selle e-raamatu kokku ennekõike eesmärgiga tutvustada võimalust investeerida kinnisvarasse ka börsil kaubeldavate väärtpaberite vahendusel. Teisisõnu selleks, et omada kinnisvara ei pea teps mitte omale ise üht üürikorterit soetama hakkama. Nagu näete on ka muid võimalusi olla kinnisvaraomanik.

E-raamatu esimeses peatükis võtame alustuseks vaatluse alla kinnisvara kui varaklassi. Uurime, milline on olnud kinnisvarainvesteeringute pikaajaline tootlus ja millise investeerimiseesmärgi saavutamiseks kinnisvarainvesteeringud sobida võiks.

Teine peatükk keskendub juba konkreetselt REITidele. Vaatame, mis need REITid täpsemalt on, millist tüüpi REITe on olemas ja samuti milliste valdkondade lõikes REITe eristatakse. Ettevaatavalt ja nii-öelda isutekitajana olgu öeldud, et kokku on olemas tervenisti 13 erinevat REITide valdkonda. Päris palju, kas pole? Teisalt võimaldab see soovi korral valida välja just sellise valdkonna kinnisvarafondi, mis meie uskumuste ja tulevikunägemusega kõige paremini kokku läheb.

E-raamatu kolmandas peatükis võtame vaatluse alla selle, kuidas REITe analüüsida. REITide näol on selles suhtes tegu ühe omapärase väärtpaberite liigiga, et standardsed finantsnäitajad ja suhtarvud nende puhul ei tööta. REITide analüüsimiseks on välja töötatud terve rida spetsiaalseid mõõdikuid ja finantssuhtarve. Lisaks fondide sisulisele analüüsimisele vaatame üle ka selle, kuidas määrata REITide puhul soodsaid ja sobivaid ostukohti. See on jällegi koht, kus peame rakendama pisut teistsugust lähenemist ja teistsuguseid suhtarve. Selles peatükis vaatame üle ka peamised REITidesse investeerimisega kaasnevad riskid, samuti maksustamise teemad.

E-raamatu viimane peatükk võtab vaatluse alla juba rea konkreetseid REITe ja ka REITidesse investeerivaid börsil kaubeldavaid fonde ehk ETFe. See on hea alguspunkt leidmaks omale esimesed investeerimiskandidaadid, mida siis põhjalikumalt edasi uurima hakata.

Kirjutama asudes oli mu eesmärk kokku panna üks suhteliselt lühike, kuid põhjalik juhis REITide valimiseks. No nii umbes 20-25 lehekülje pikkune. Samas kui tööle asusin, siis tekkis tunne, et tahaks kirjutada ikka piisava detailsusega pluss kaasata rohkelt ka praktilisi näiteid. Nõnda siis saigi kokku ligi 50 lehekülge.

Millist kasu sa sellest e-raamatust saad?

See vastus saab olema nüüd päris mitmetahuline. Esiteks saad sa aru, miks kinnisvara kui varaklass on nii populaarne ja miks nii paljud investorid sinna raha paigutavad ning jõukaks saavad. Seda loogikat, mõttekäiku ja ajaloolisi arvutusi ei tasu üldse alahinnata. Just nimelt see on põhjus, miks ma praktiliselt igal aastal endalt üha uuesti ja uuesti küsin – kas ma peaks investeerima ka kinnisvarasse?

Teine suur kasu puudutab REITide spetsiifikat, seda ennekõike finantsanalüüsi ja terminoloogia vallas. Ei ole minu silmad näinud seni mitte ühtegi eestikeelset materjali, kus kogu see teema lihtsalt, arusaadavalt, kuid samas süvitsi minnes oleks lahti kirjutatud. Siin saad tuttavaks nii finantsanalüüsi mõõdikute kui suhtarvudega, aga ka REITe puudutavate riskide poole ning samuti tehingute ajastamise loogikaga. Ka dividendide tulumaksustamise teema selgitan lahti.

Kolmas kasu on juba praktiline. Olen lahti seletanud kõik 13 REITide tegevusvaldkonda ja toonud nende puhul välja ka iga sektori suurimad tegijad. Kuigi REITide struktuur on populaarne ennekõike USAs, siis lisaks USA fondidele on kajastanud ka Euroopa REITe ja kinnisvara valdkonna firmasid. Veelgi enam, kaasasin e-raamatusse ka meie kodubörsil noteeritud kaks kinnisvarafirmat (Eften Real Estate Fund III ja Baltic Horizon Fund). Lisaks tõin välja ka ühe lahenduse ekstra suurt mugavust armastava investori jaoks – kinnisvarafondidesse ja kinnisvarafirmadesse raha paigutavate ETFide koondtabel. Seal on kirjas nii ETFide nimed, konkreetsed kauplemissümbolid, ETFide portfelli võrdlus, kulukuse määrade võrdlus ja muu taoline.

E-raamatut kirjutades alul arvasingi, et selle kõigega tõmban kõnealusele praktilisele peatükile joone alla. Siis aga mõtlesin, et teen ühe ekstra sammu ja ponnistuse veel. Panen kolme konkreetse REITi puhul kirja oma enda analüüsiprotsessi ehk selgitan lahti, kuidas mina REITide analüüsile lähenen. Mida vaatan, mida tähtsustan? Nõnda saigi kirja 2 suurima USA REITi ja kõige suurema Euroopa kinnisvarafirma ülevaade. Kas olete kuulnud, kuidas tähtis on mitte lõpptulemus, vaid protsess, sest just protsessi ära õppides on võimalik ise edukate tulemusteni jõuda? Vot siin ongi kasu number neli – jagan selles e-raamatus teile oma analüüsiprotsessi.

Julgen välja tuua veel ühe kasu. Tõenäoliselt sellise, mis tulevikus väljendub kõige paremini just nimelt rahaliselt mõõdetava tulemusena. Selleks on kõige potentsiaalikamate REITi valdkondade nimekiri. Eks olete isegi kuulnud ju sellest, kuidas ostukeskustel enam kuigi hästi ei lähe ja e-kaubandus samas muudkui kasvab ning vohab. Kas tead, kuidas sellest kasu lõigata REITide vallas? Mulle tundub, et olen ise leidnud siin ühe potentsiaalika lahenduse. Lisaks toon välja veel 4 REITide valdkonda, kus täna, pandeemiajärgses keskkonnas puhub päris soodne pärituul.

Boonus tõelistele fanattidele

Kuigi ma tundsin, et e-raamatusse oli kirja saanud juba päris palju – ülevaade kinnisvarast kui varaklassist ja selle tootlustest, REITide finantsanalüüsi ja tehingute ajastamise pool, nimekirjad suurimatest REITidest nii USAs kui Euroopas koos kinnisvara valdkonna ETFidega, siis tegin ühe ekstra liigutuse veel.

See nõudis ikka päris palju tööd. Samas tahtsin selle sammu läbi teha, sest siis on täielik pilt kogu REITide maailmast ees. Seega võtsin ette ja panin kokku automaatselt uueneva hinnainfoga Google Spreadsheet tabeli, mis hõlmab endas kõiki pea 200 USA REITi sektorite lõikes ja üle 70 Euroopa börsil noteeritud kinnisvarafirma. Ühesõnaga üks korralik kõikehõlmav andmebaas börsil kaubeldavatest kinnisvarafondidest ja kinnisvarafirmadest.

Tabel näeb ise välja selline.

Nagu öeldud, siis tabelis uuenevad Google Finance funktsioone kasutades automaatselt ise nii aktsia hind, päevane hinnamuutus protsentides, viimase 52 nädala kõrgeim ja madalaim hind ning REITi turuväärtus (turukapitalisatsioon).

Saadaval kaks formaati

E-raamatu hind koos ligipääsuga ülalmainitud andmebaasile on 25 eurot. Saadaval on nii pdf faili kujul versioon kui ka e-lugeritele sobivam epub formaat.

Seega, mis muud kui vali sulle sobilik formaat ja astu kinnisvarainvestorite sekka kasvõi juba homme jalga selleks kodust välja tõstmata. Vähemalt minu jaoks on see üks atraktiivsemaid tahke kogu selle REITide maailma juures. Pluss muidugi tõsiasi, et mitte iial ei oleks mul endal tõenäoliselt võimalust omada otse selliste valdkondade kinnisvara, millest raamatus juttu teen ning kus ise parimat potentsiaali näen.

E-raamat pdf faili kujul

Pangalingi vahendusel ostu sooritamiseks klikka “Ostan” nupule.

E-raamat epub formaadis

Pangalingi vahendusel ostu sooritamiseks klikka “Ostan” nupule.

Pärast ostukorvi tellimuse kinnitamist, kontaktinfo sisestamist ja pangalingi vahendusel makse tasumist jõuab e-raamat automaatselt Sinu e-mailile. Juhul kui seda ligikaudu 5 minuti jooksul juhtunud ei ole, siis kiika igaks juhuks ka rämpsposti ja pakkumiste kataloogidesse.